では、この農地は転用できるの？転用できないの？

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農地を宅地や工場用地、道路、山林など、農地以外の用地にしようとする場合、許可を受ける必要があり、この許可を農地転用許可と言います。そのことを、農地転用や農転と略した言葉です。簡単に言えば、農地を農地でないものにすることをいいます。

A:聞いたことがあるかもしれませんが、農地は勝手に転用や処分ができません。もう農業はやらないから家を建てたいと考えても、勝手に建てることはできません。

農地を勝手に転用すると、手続きを行わず無断で転用した場合には、原状回復等、違反行為を是正するための措置命令が出される可能性があります。さらに罰則が適用される場合もあります。農地法第3条第1項、第4条第1項、第5条第1項または第18条第1項の規定に違反した者は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される可能性があります（農地法第64条）。

さらには、偽りその許可を得た者、第51条第1項の規定による都道府県知事などの命令に違反した者にも、同じ罰則が定められています。

A:農地は、農地法上、「耕作の目的に供される土地」とされており、耕作＝土地に労働や資本を投じて肥培管理を行って作物を栽培している土地は農地ということになります。

また、農地法は「現況主義」を採用しており、登記地目に関わらず、実際に農地として利用していれば農地法上の農地となります。

なお、一時的に耕作されていない土地であっても、耕作しようと思えばいつでも耕作できる土地は農地法上の農地に該当します。
これらの事があるので、地目が山林や雑種地でも、農地の扱いになる事があります。その場合、農地転用をしないと農地以外には使えません。

A:一般の土地とは異なり、農地の売買や貸借等については基本的に農地法の許可が必要であり、この許可を受けないで行った売買や貸借等が効力が生じません。

そのため、農地について当事者間で売買（賃貸借）契約を締結し、対価を支払ったとしても、農地法の許可を受けていないと所有権（賃借権等）は取得できず、登記もできません。

A：農地の売買等に対する許可の基準の一つに「農地の権利取得後の経営面積が原則として都道府県５０アール（5000㎡）以上になること」という規定があります。（農地法第3条第2項第5号）。これは一般には下限面積制限といわれているものです。

この基準が設けられている理由は、新規に農地を取得した後においても、５０アール（5000㎡）に満たないような場合は、農業で経済的に自立することはできないと考えられているからです。
実際、新規就労で土地を取得する場合でも、営農計画書等を作成する必要があり、経済的に自立できる程度の収支でなければなりません。

A:残念ながら、農家でない方が、家庭菜園を理由に農地を１００㎡購入することは不可能です。上記のQ&Aでも記載しましたが、最低でも５０００㎡以上の農地を所有する必要があります。また、賃貸借契約でも、農地法３条の申請が必要になりますが、それも１００㎡では難しいと思われます。逆に申し上げれば、家庭菜園は農業とはみなされないので、通常の宅地や雑種地で営むことができます。

A:裁判所等の競売入札の場合、農地の売却について，期間入札又は特別売却による買受けを希望するときは，原則として，市町村の農業委員会等が発行する買受適格証明書が必要になります。買受適格証明書が必要な農地である場合には，公告書等にその旨の表示があります。

　買受けをしようとしても，農業委員会等の審査の結果，買受適格証明書が発行されない場合があります。このような場合は，入札をすることができないことになります。

　競売手続においては，農地の買受けを希望する人は，買受適格証明の申請を農業委員会等に対して行い，農業委員会等は，上記の農地法上の許可の申請（又は届出）があった場合と同様の審査を行います。 買受適格証明書を取得した人が最高価買受申出人又は特別売却の買受申出人と定められ た場合は，改めて農業委員会等から所有権移転の許可書（又は届出受理通知書）を取得しなければなりません。

A:市街化調整区域の農地だから諦めるというのは、すこし早合点すぎると思います。市街化調整区域の農地は、規制が厳しい農地もありますが、規制が緩い農地もあります。規制が緩い農地（例えば、第2種農地、第3種農地）であれば、可能性はあります。そこは実際に調査をしないと、売買が出来る、出来ないの判断はできません。

また、規制が緩い農地であれば、なんでも許可される訳ではありません。農地転用の必要性と基準を満たしていれば許可されます。当たり前ですが、必要性や理由が妥当でなければ、許可は下りません。

例えば、お店を営業している方が、駐車場が狭いので、隣の農地を買うというケースや、その地域で農業を営んでいる方が自宅を建築する場合であれば、許可が下りる可能性があります。逆に、同じ自宅を建てる理由でも、農業を営んでいない方が、ただ単に景色が良いからという理由で、そこの農地に自宅を建てたいという理由では、必要性が認められないため難しいと思われます。

いつ、誰が、何をしたいが具体的に決まって、かつ必要性がある場合、転用の可能性が出てきます。

A:市街化調整区域に建物を建てる場合、開発許可が必要になります。開発許可は、農地であっても、山林であっても、雑種地であっても、許可を取得する必要があります。

　次に、建てたい土地が農地だった場合、農地転用許可が必要になります。建てたい建物が、農地転用許可が得られる建物かどうかの判断が開発許可とは別に必要になります。

　当方としましては、お客様の建てたい建物が、開発許可と農地転用許可の両方を許可基準を満たしているのか？という部分を調査をしないと、家が建つ建たないの判断はできません。

A:基本的に農地転用が認められない農地が存在します。それが、農用地区域内用地、甲種農地や第1種農地と呼ばれる農地です。しかし、絶対に認められないというものでもありません。条件次第で転用出来るというものです。ただし、その条件を満たすことが難しいのも事実ですので、出来ない場合も多いです。ご計画がある場合には、簡単に諦めずに、一度お気軽にご相談いただければと思います。

A:実際、農業をされていて農地に詳しい方は、簡単な手続きはご自身で手続きをされている方も少なく有りません。農地に関する、基本的な知識等をお持ちであれば、ご自身でできる手続きもあります。しかし、残念ながら農地転用は、その手続によって難易度が違います。また、その難易度は、土地やお客様の条件、目的等によって変わります。

ご自身で取り組みたいと思われている方は、一度、市町村役場の農業委員会を訪れて聞いてみると、農地に関する説明や提出書類等を教えてもらえます。そこで自分でできそうなのか、無理なのかがご判断いただけると思います。一度、訪問をして、内容が理解できない様であれば、専門家に任せた方が無難だと思います。

A:農地転用の期間は申請の種類によって変わります。長いものでも1～2ヶ月程度ですし、短いものですと、提出すれば完了というものもあります。ただし、あくまで農地転用だけのお話ですので、ご注意ください。前述の申請期間はあくまで申請後許可が降りるまでの時間です。書類作成の時間は含まれておりません。

また、土地によっては、農地転用に付随して申請や許可を得る必要がある手続きがあります。その場合、その手続の許可等を得て初めて農地転用に進めますが、その手続は上記の期間に入っておりません。

一例を申し上げますと、農業振興地域の指定等を受けている農地の場合、除外等で概ね約8～10ヶ月程度かかる手続もあります。

A:現況が宅地や雑種地（駐車場等）になっていて、固定資産税の課税が雑種地や宅地課税である場合でも、登記簿上の地目が農地のままだったりするケースがよくあります。考えられる可能性は、二つあります。①既に農地転用を受けており、地目変更を怠っているだけの場合か、②農地転用を怠っていて、そのまま勝手に駐車場等に変更してしまった場合か、のどちらかになると思います。

①の場合は、地目変更をすれば問題ありませんが、②の場合は、農地転用を受ける必要が出てきますが、必ず許可が下りるとは限りません。そこは調査の必要があります。
税法上で、宅地扱いになっていても、農地法上も農地ではないことを証明している訳ではありませんし、都市計画法上も建物が建てられる土地になっている訳ではないのです。一概に建物を建てられる土地とは言えないこととなります。税法と、農地法、都市計画法はそれぞれ別になっていますので、そこは注意する必要があります。

A:「農業振興地域の整備に関する法律」に基づいて、農業の振興を図るため優良農地として守る必要のある農地を、農業振興地域内の農用地（青地）として指定しています。この青地として指定された農地を農振農用地といいます。なお、農業振興地域内の農地にはこの農振農用地と、その他農用地（白地）の2種類があります。

　農用地（青地）に指定されている土地に住宅、資材置場等を計画されるときには、農用地からの除外手続きが必要となります。これを農振除外といいます。この除外の審査会等は年に数回しか行われていない為、除外までは７ヶ月～１０ヶ月程度かかります。

A:非農地証明願とは、非農地となってから20年以上経過し、農地への復旧が困難な土地について証明するものです。簡単に言えば、昔は農地だったけど、今は農地でないという証明を受領することで、登記上の地目を農地から現状の用途に変えることができる書類です。

ただし、一部農地で残っているところや耕すことによって農地に復元可能であれば、非農地証明願は発行されません。また、農業振興地域の農用地区域内の場合や、違反転用等の指摘等を受けている場合も、非農地証明願は発行されません。

基本報酬額はお客様の状況、申請場所、面積、権利関係、転用目的などにより異なりますので、下記報酬額はあくまで目安としてお考え下さいませ。事前調査後、正式なお見積りをご提示いたします。

※上記の他に次の費用がかかります。

１.各種図面作成費

　土地利用計画図、給排水図、縦横断図等の各種図面を作成する場合、目安として1枚あたり２５，０００円（税別）程度になります。
　なお、図面の作成難易度によって、料金が変動する可能性もございます。

２.同意書、承諾書等の取得代行費

　農地転用等の場合、隣接地や地権者の同意が必要になりますが、その同意を当事務所がお客様に代わって取得する場合の費用が発生します。

　目安として1人あたり５，０００円（税別）（ただし、当事務所から20キロ圏内に限る）＋交通費となります。

３.登記事項証明書、公図取得費、各種手数用

　登記事項証明書、公図、地積測量図、登記情報の閲覧等の費用や、住民票等の取得費用が別途発生します。

4.地区除外申請に伴う決済金等

　農地転用に係る申請地が土地改良区の受益地である場合に必要となります。

5.他士業報酬等

　農地の売買には、所有権移転手続きに司法書士報酬及び登録免許税等が必要になります。また、農地転用の場合には、土地の地目変更手続きが必要になり、土地家屋調査士の報酬が必要になります。さらに、測量や分筆、境界協定が必要の場合にも、別途土地家屋調査士費用等が発生します。

6.消費税

　その他、消費税が課税されますのでご了承くださいませ。

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行政書士　小太刀庸恭